SonntagsZeitung,

Dem WEF in die Falle gegangen

Das Hotel Intercontinental in Davos: Jedes Zimmer müsste 300 Fr. abwerfen, um die laufenden Kosten zu decken. Foto: M Boesch

Die Davoser Hotels haben eine halbe Milliarde Franken investiert – ein Flop

Claudia Gnehm, Arthur Rutishauser

Davos «Das Interconti hat gute Überlebenschancen», sagte der Davoser Landammann Tarzisius Caviezel gestern in der «Südostschweiz». Recht hat er. Das «goldene Ei», wie der pleitegegangene Stilli-Park genannt wird, steht mit seinen 216 Zimmern fest in der Berglandschaft. So schnell bringt es keiner wieder weg – auch wenn sich das manch einer in Davos wünscht. Denn nach den «Gute-Laune-Zeiten» und Investitionen von einer halben Milliarde Franken in die Luxushotellerie ist in Davos Katerstimmung angesagt. Nebst der Pleite der Stilli AG ist auch das kürzlich aufwendig renovierte Hotel Flüela bereits wieder geschlossen. Der diesen Winter eröffnete Alpenhof – kein Luxushotel zwar, aber guter Drei­stern-Status – hat seine Bücher deponiert. Grund: mangelnde Auslastung zu kostendeckenden Preisen und zu hohe Mietkosten.

Selbst das Belvedere, einst eine Renditeperle, ist ins Schlingern geraten. Diesen Sommer übernimmt seit dem Abgang des langjährigen Direktors Ernst «Aschi» Wyrsch der siebte Direktor innert drei Jahren das Haus.

Auch die Geschäfte an der Promenade werfen längst nicht mehr das ab, was Mitte des letzten Jahrzehnts üblich war. Ein halbes Dutzend Läden an bester Lage steht leer. Und es trifft alle, Benetton ist ebenso weg wie eine Filiale von Schneiders Confiserie.

Ausgelöst wurde der Davoser Hotelboom durch eine Drohung. 2005 sagte André Schneider, damaliger Direktor des Weltwirtschaftsforums WEF, man würde es anderswo durchführen, wenn nicht endlich in die veraltete Hotellerie investiert würde. Zu dieser Zeit gab es als «WEF-Hotel» eigentlich nur das Steigenberger Belvedere. Daneben das leicht verschlafene Pöstli und den Seehof.

Und die Davoser haben gespurt. Mit einer Volksabstimmung war die Erweiterung des Kongresszentrums beschlossen worden. Gegen Ende des Jahrzehnts zogen die Privaten mit. «Damals wurden Businesspläne geschrieben, die heute Makulatur sind», sagt ­Wyrsch, der inzwischen Präsident von Graubünden Tourismus ist.

Geändert hat das wirtschaftliche Umfeld überall in der Schweizer Hotellerie. Der Franken stieg gegenüber dem Dollar und dem Euro um ein Viertel. Das Ende des Bankgeheimnisses hat dazu geführt, dass namentlich die reichen Deutschen nicht mehr in die Schweiz kommen, um ihr unversteuertes Geld auszugeben. Die grossen Pharmakonzerne oder auch Multis wie Siemens haben neue Verhaltenscodices eingeführt. Das hat direkte Auswirkungen auf den in Davos sehr wichtigen Kongress­tourismus, denn heute dürfen Pharmafirmen nicht mehr die Ärzte und Professoren mit grosszügigen Einladungen hofieren. In vielen Firmen ist es schlicht verboten, in Fünfsternhäusern abzusteigen. Je nach Bedarf tritt darum das Stilli unauffällig als «International Chain Hotel» in Erscheinung.

Bezogen auf den Stilli-Park kann die Rechnung aufgrund der bekannten Fakten nicht aufgehen. Gemäss Geschäftsbericht des CS-Hospitality-Fonds kostete der Bau 244 Millionen Franken. Mit diesem Wert, der auch dem Verkehrswert entspricht, steht das Hotel in den Büchern des Fonds. Davon soll ein Teil durch den Verkauf von Ferienwohnungen realisiert werden. Bereits vor zwei Jahren wurde kritisiert, dass dieser Anteil zu klein sei und die restlichen 155 Millionen Franken Bausumme nicht aus dem Hotelbetrieb refinanziert werden können. Die Situation hat sich seither insofern verschärft, als nur halb so viele Wohnungen verkauft werden konnten als ursprünglich geplant.

Allein schon die Miete beträgt schätzungsweise 7 Millionen Franken pro Jahr (die CS rechnet laut Geschäftsbericht mit 4,75 Prozent Abzinsungsfaktor). Hinzu kommen die Lohnkosten für die 200 Angestellten, die mindestens weitere 16 Millionen Franken betragen. Zusammengerechnet bedeutet dies, dass pro Zimmer tagtäglich gegen 300 Franken herausgeholt werden müssten, um wenigstens die laufenden Kosten zu decken. Ein Ding der Unmöglichkeit. In Davos können solche Erträge bestenfalls während der vier Wintermonate herausgeholt werden. Ansonsten ist damit zu rechnen, dass das Hotel halb leer steht oder nur mit Dumpingpreisen ausgelastet wird.

Mittelfristig müssen daher die Mietpreisvorstellungen beim Stilli-Park massiv reduziert werden. Damit liesse sich aber der Wert des Hauses in der Bilanz des Fonds nicht mehr rechtfertigen. Insider gehen von einer Wertberichtigung von 50 Prozent aus.

CS sichert der neuen Pächterin eine Verlustgarantie zu

Die CS will nichts von einem Abschreiber wissen. Der bisherige Direktor Peter H. Pedersen bleibt nach eigenen Angaben General Manager – und optimistisch. Letzte Woche sei das Hotel ausgebucht gewesen. Über den Sommer sei der Buchungsstand dank Jodlerfest, musikalischen Events und vielen Autoclub-Besuchern gut. «Unsere Lieferanten bieten sich weiterhin an. Ein solches Haus braucht eine Anlaufphase von mehreren Jahren», sagt er.

Die SonntagsZeitung weiss aus zuverlässiger Quelle, dass die CS der neuen Pächterin des Stilli, die Weriwald AG, eine Verlustgarantie zusicherte und auch Kapital für den laufenden Betrieb bereitstellt. Was sich nicht korrigieren lässt, ist die ungünstige Lage des Hotels: Von Kongresszentrum und Bergbahnen ist es zu Fuss eine halbe Stunde entfernt.

Schon aufgrund der zentralen Lage eine bessere Ausgangslage hat das vom UBS-Immobilien-Fonds Mixed Sima für 80 Millionen Franken initiierte Viersternhotel Symond Park. Betrieben von der deutschen Ameron-Hotelkette, wird es bereits am WEF 2016 die eigenen illustren Gäste im 149- Zimmer-Haus empfangen. Der Reinfall der CS beeindruckt die Konkurrentin nicht.

Wie Immobilienfonds die Schweizer Hotellerie umpflügen

Seit der Credit Suisse Fonds mit dem gastfreundlichen Namen CS Real Estate Fund Hospitality Ende 2010 lanciert wurde, steht in der gehobenen Schweizer Hotellandschaft kein Stein mehr auf dem anderen. Mit dem Fondsvermögen von 919 Millionen Franken ist er zu 60 Prozent in 20 Schweizer Hotel­immobilien investiert. Dazu kommen Hochschulgelände, Büros und Gesundheitsimmobilien. Der Fonds ist die grösste Besitzerin von Schweizer 5-Stern-Hotel-Immobilien: Palace Luzern, Fairmont Le Montreux Palace, Mont Crevin Palace in Zermatt, dem Swissôtel Le Plaza in Basel und Intercontinental in Davos.

«Die Akquisitionen von 5-Stern-Hotels durch den CS-Fund haben seit dessen Platzierung massiv zugenommen», sagt Immobilienexperte Patrick Kullmann von der Hotelfachschule Lausanne. Grundlage dafür seien die hohen finanziellen Mittel, die diesem «Evergreen»-Fonds zur Verfügung stünden und bei anderen Investorengruppen, ausser Staatsfonds, so nicht vorhanden seien. Die Fondsgelder stammen gemäss CS von institutionellen Anlegern, wie Pensionskassen. Verdient haben diese mit ihrer Anlage bisher nichts, nur verloren. Kullmann rechnet damit, dass weitere Real Estate Investment-Trusts in den Markt eintreten. «Mit dieser Entwicklung vollzieht sich die Trennung zwischen Führung und Eigentum der Luxushotellerie», sagt er. Denn fast schon systematisch kooperieren solche Fonds mit internationalen Hotelmarken, wie Intercontinental oder Dorint, die als Management Kontrakt-Firmen fungieren.

Fraglich ist, wie nahe die Fondseigentümer am Tagesgeschäft sind. Gesetzlich darf ein Fonds keine Hotels betreiben. Die Finma kontrolliert die Betreibergesellschaften nicht, weil sie nicht Teil des Fondsvermögens sind. Ob die Pächter liquid sind, interessiert die Finanzmarktaufsicht nicht.(cg)


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